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三巽控股更新招股书

2020-10-30 17:49:18 和讯名家 

  研究员 楼牙叔

  对于模式仍相对传统、注重住宅开发的区域型小房企来说,“三道红线”的达摩克里斯之剑高悬头顶,上市仍然是迅速实现大笔现金进账的一种可能,而门槛较低的港交所成为了首选。

  10月27日,在完成最新资料补充后,愈挫愈勇的三巽集团第三次向港交所递交招股书。此时,距离其首次递交招股书正好过去了整一年。

  据网上公开资料显示,三巽集团创立于2004年,是一家总部位于上海、植根安徽省、布局长三角地区的高速发展的专注于住宅物业的中国房地产开发商。

  《雪山财经》登录其官网试图查询其最新资料,只看见五个字“网站升级中…”。或许三巽集团也应如其官网,先“升级”好其财务数据再战IPO。

  《曹秽论战》有云:一鼓作气,再而衰,三而竭。第三次递表的三巽集团,是否能“竭”尽全力登陆港交所,这需要打一个大大的问号。

  掉出房企榜单TOP200  负债率增至224.7%

  三巽集团其前身为安徽三巽投资有限公司,于2004年在安徽成立。天眼查显示,公司成立之初的主营业务涉及各类投资,包含对商贸易、建筑业、现代农业项目开发和教育等领域,2014年才新增了“房地产开发”业务。

  2018年,三巽集团放出豪言,要在当年达成百亿目标,甚至要冲刺120亿规模,2019年实现销售收入300亿,并在五年内实现千亿目标。对此,三巽集团董事会主席兼执行董事钱堃给出的解释是“人总要有点梦想”。

  今年年初,北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授对中国楼市做了预判。房企TOP100的榜单内企业,TOP10只1-2个位次会变动,TOP20的新面孔变动率也在20%以内。排名20-50位的开发商竞争激烈,属于“求优”梯次,其业绩表现会差异较大。分清自身是求大、求优还是求稳,决定了自己的未来位次。排名50-100位开发商的市场占有率和杠杆率都在下降,表明这一梯队因为能力不足而“求稳”,异军突起的可能性不大。

  按合约销售额计,三巽集团在亿瀚智库的中国典型房企Top 200的排名由2017年的第171名跃升至2018年的第130名。

  值得一提的是,在2019年亿瀚智库榜单中并未出现三巽集团的名字,而排在200名的怀德地产全口径销售额为10.9亿元。而克而瑞数据显示,三巽集团2019年销售为91.2亿元,不到此前300亿业绩目标的三分之一。

  非但没有达成目标,同比2018年的百亿销售,甚至出现下滑,千亿目标仿佛已渐行渐远。

  信托是三巽集团融资的主要手段。截至2019年12月31日,5项信托融资提供商、资产管理公司及其他金融机构提供的未偿还信托及资产管理融资安排便占据了借款总额的41.6%。

  这也导致其融资成本较高。最新的招股书数据显示,于2017年-2019年及及2020年5月31日止五个月,三巽的融资成本分别为670万元、860万元、4430万元、1000万元及300万元;未偿还借款总额分别为5.14亿元、7.1亿元、17.57亿元及20.78亿元。

  此外,借款总额的加权平均实际利率分别为14.9%、14.0%、12.3%及10.4%。融资成本虽然有下降趋势,但相对于2019年房企平均融资成本7.07%仍然高出一大截。

  融资快速增长直接导致三巽集团资产负债比率急速攀升,由2017年、2018年的132.6%、140.5%,逐步增至2019年的204%,截至今年5月31日,这个数据进一步增至224.7%。

  土储及物业布局单一 超80%项目位于安徽省

  尽管三巽集团于2018年将总部迁到上海,开始全国化布局,但从现有业务分布来看,三巽集团仍然严重依赖安徽省,区域布局较为单一。

  据招股书,截至2020年7月31日,三巽集团共有42个处于不同开发阶段的项目,仅覆盖三个省的11个城市,总土地储备440万平方米。

  图:三巽集团招股书

  从项目分布来看,三巽集团在安徽省土储391.2万平方米,占总土储比高达88.3%。三巽集团在招股书中也披露,公司业务倚重于中国物业市场,尤其是安徽省的表现。在该公司拥有的36个项目中,有30个物业项目位于安徽省,占比超83%。

  此外,三巽集团已竣工未出售面积仅位于安徽省的亳州和滁州两地,分别为3.38万平方米和5.78万平方米,占比分别为36.8%和63.2%。

  从已售物业成本来看,从2017年到2020年前5个月,土地使用权成本(地价)分别为675元、968元、1409.5和1893.2元;而平均售价分别为4164元、4904元、6115和6914元。

  地价分别占售价16%、20%、23%和27%,地价占比在逐渐上升。

  据最新招股书披露,2017年-2019年及截至2020年5月31日止五个月,三巽控股分别录得收入2.63亿元、7.24亿元、31.09亿元及8亿元;毛利分别为6880万元、2.07亿元、9.79亿元及2.22亿元;毛利率为26.2%、28.6%、31.5%及27.8%。

  2018年营收还不足10亿元,2019年暴增到31亿。业绩的暴增是由于2017年棚改带来的三四线城市房价上涨,靠着之前囤积的低价土储,三巽集团结结实实地吃了一波红利。

  业内人士认为,三巽集团由于在安徽省的布局范围较广,对其依赖度也相对较高,导致风险加剧。“由于项目较少且集中布局的缘故,即便三巽集团的土地储备随着销售规模不断扩大,但其盈利能力并不稳定。”

  公司方面则表示,为维持可持续性增长,需要继续在具有增长潜力且公司并无现有业务营运的中国经挑选区域寻求发展机遇,公司未必可成功管理新城市(300778,股吧)及区域的增长及拓展。

  这样一份三度“升级”后的招股书,看上去并不具有说服力。对于2020年存在高额债务及不确定性的三巽集团能否成功上市;新冠疫情冲击房企的同时,是否影响公司2020年的销售目标;在中小房企生存难的大环境下,三巽将如何夹缝求生——这三个问题在笔者看来,招股说明书并没有给出满意的回答。

本文首发于微信公众号:雪山财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:冉笑宇 )
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